Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng để bán căn hộ chung cư, giờ không muốn thực hiện nữa thì chịu tiền phạt như thế nào theo quy định của pháp luật?

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng của người mua để bán căn hộ chung cư, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà. Trong thời gian này, gia đình tôi có vướng mắc về nơi ở và giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên không có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền cọc đã nhận.

Xin hỏi, tôi có vi phạm gì không? Nếu có, tôi phải chịu những khoản phạt nào?

Việt Khuê

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bạn sẽ bị “phạt cọc”. Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng - nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc - thì căn cứ quy định tại Điều 358 như đã nói trên.

Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản là 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc). 

Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

 

 

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Bên mua và Bên bán đồng thời để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng pháp luật, loại trừ rủi ro cho các Bên giao dịch, Nhà Đất Tân Diệp xin gửi đến Quý khách hàng và quy trình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất áp dụng đối với những lô đất chỉ mới được cấp Phiếu Xanh hoặc Hợp đồng nợ bao gồm các bước cụ thể sau đây:

Các bước của quy trình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất:

Quy trình thực hiện

I. Bước 1: Ký Hợp đồng đặt cọc về việc Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (nếu có):

Để đảm bảo Bên bán sẽ chuyển nhượng lô đất cho Bên mua, đồng thời sẽ không chuyển nhượng cho người khác, Bên mua sẽ tiến hành đặt cọc một số tiền cho Bên bán khoảng 5% -> 10% giá trị lô đất (Thanh toán lần 1).

Nếu Bên mua không muốn đặt cọc và đủ tiền thanh toán một lần thì có thể không cần ký Hợp đồng đặt cọc mà có thể ký Giấy cam kết chuyển đổi tên, sau đó nộp hồ sơ cấp sổ đỏ tại Ban Quản lý dự án và thanh toán tiền một lần.

Lưu ý: Thời hạn đặt cọc thông thường là khoảng 2 - 3 tuần.

II. Bước 2: Ký Giấy cam kết chuyển đổi tên tại UBND Phường:

Đến ngày hẹn theo như thỏa thuận của Bên mua và Bên Bán, hai bên sẽ tiến hành Ký Giấy cam kết chuyển đổi tên tại UBND Phường (nơi có lô đất) để chuyển Quyền sở hữu lô đất sang cho Bên mua.

Sau khi Ký Giấy cam kết chuyển đổi tên tại UBND Phường xong thì trên nguyên tắc Quyền sở hữu lô đất đã thuộc về Bên mua (chỉ cần nộp hồ sơ tại Ban Quản lý dự án để ra Sổ đỏ cho Bên mua).

III. Bước 3: Nộp hồ sơ Cấp Sổ đỏ tại Ban Quản lý Dự án:

Sau khi Ký Giấy cam kết chuyển đổi tên tại UBND Phường xong, Các bên sẽ tiền hành đến Bản Quản lý dự án để nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ cho Bên mua.

Thanh toán lần 2: Bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho Bên bán ngay khi nộp xong hồ sơ Xin cấp Sổ đỏ cho bên mua tại Ban Quản lý dự án.

Số tiền thanh toán lần 2 này có thể được trích lại khoảng 20 triệu để ký quỹ tại Trí Tuệ Luật. Và sau khi Bên mua nhận được sổ đỏ thì Trí Tuệ Luật sẽ trả số tiền này cho Bên bán.

Lưu ý: Thời gian Ký Giấy cam kết chuyển đổi tên tại UBND Phường và Nộp hồ sơ Cấp sổ đỏ tại Ban Quản lý Dự án thường diễn ra trong một buổi/ trong một ngày.

Nhà Đất Tân Diệp

Khi chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho người khác thì cần làm các thủ tục sau (áp dụng đối với chuyển nhượng đất khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “GCNQSDĐ” theo quy định của pháp luật về đất đai) đây để nộp cho cơ quan nhà đất có thẩm quyền (quận, huyện) làm thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng:

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng cần cung cấp các giấy tờ sau:
Cung cấp 03 bản sao có chứng thực của xã, phường có thẩm quyền: Chứng minh thư nhân dân, chứng minh thư quân đội, công an…/hộ chiếu còn hiệu lực (nếu là cá nhân chuyển nhượng thì của 1 người, nếu là tài sản chung của 2 người hoặc hộ gia đình thì phải của tất cả các thành viên đồng sở hữu)
Cung cấp 03 bản sao: Hộ khẩu thường trú, sổ đăng ký tạm trú dài hạn…
Cung cấp 03 bản sao: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

+ Trong trường hợp nếu là cá nhân chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh về tài sản riêng của cá nhân như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản cam kết tài sản riêng, hợp đồng tặng cho tài sản riêng, văn bản khai nhận thừa kế, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế…..
+ Nếu là vợ chồng chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh quan hệ vợ chồng như: hộ khẩu thể hiện quan thệ vợ chồng, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận quan hệ vợ chồng do cơ quan có thẩm quyền xác nhận nếu là mất đăng ký kết hôn…
+ Nếu là đồng sở hữu tài sản chuyển nhượng do thiết lập quan hệ bằng văn bản thỏa thuận thì phải xuất trình văn bản thỏa thuận phù hợp…

Bên nhận chuyển nhượng:
Cung cấp 03 bản sao có chứng thực của xã, phường có thẩm quyền: Chứng minh thư nhân dân, chứng minh thư quân đội, công an…/hộ chiếu còn hiệu lực.
Cung cấp 03 bản sao: Hộ khẩu thường trú, sổ đăng ký tạm trú dài hạn…(không nhất thiết phải có hộ khẩu Hà Nội, hộ khẩu của các tỉnh thành trên toàn quốc đều được nhận chuyển nhượng nhà và đất)

Lưu ý: Trong trường hợp cả hai vợ chồng hoặc đồng sở hữu đứng ra nhận chuyển nhượng thì cần thiết phải thể hiện cả hai vợ chồng hoặc những đồng sở hữu cùng nhận chuyển nhượng trên hợp đồng nhận chuyển nhượng, thể hiện rõ những cá nhân/tổ chức nhận chuyển nhượng sẽ tránh sự tranh chấp trong quan hệ tài sản về sau đối với những quan hệ về tài sản phải đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng.

Bước 2

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, các khoản nghĩa vụ đóng góp cho nhà nước khi sang tên quyền sử dụng đất…..
Hai bên cung cấp 01 bộ hồ sơ hoàn chỉnh (CMND, sổ hộ khẩu, GCNQSDĐ…) như bước 1 cho Phòng/Văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có Bất động sản chuyển nhượng yêu cầu Văn phòng/phòng Công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng theo các điều khoản đã thỏa thuận trước đó.

Bước 3

Theo thỏa thuận trên hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký nhà đất có thẩm quyền (quận, huyện) nơi có bất động sản chuyển nhượng, mua hồ sơ kê khai đăng ký sang tên theo quy định.
Khi kê khai xong những mẫu tờ đơn theo quy định thì nộp đi kèm 02 bộ bản sao CMND, hộ khẩu, GCNQSĐD và 02 hợp đồng chuyển nhượng (bản giao cơ quan thuế, bản giao cơ quan đăng ký nhà đất) đất đã có chứng nhận của cơ quan công chứng có thẩm quyền cho cơ quan nhà đất.

Bước 4

Khi nộp đủ hồ sơ như hướng dẫn của cơ quan đăng ký nhà đất thì sẽ nhận được phiếu hẹn ngày trả thông báo thuế để các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Cơ quan nhà đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và cơ quan thuế có trách nhiệm xác định căn cứ tính thuế, lệ phí theo thẩm quyền.

+ Nếu có sự sai sót trên hồ sơ sang tên thì việc sang tên GCNQSDĐ sẽ bị dừng ở giai đoạn này để bổ sung, khắc phục hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 5

Khi cá nhân sang tên thực hiện nghĩa vụ tài chính là thuế, lệ phí trước bạ...xong thì phải quay trở lại nộp biên lai xác nhận từ cơ quan thuế cho cơ quan đăng ký nhà đất và nhận được giấy hẹn ngày trả kết quả là GCNQSDĐ mang tên cho người nhận chuyển nhượng theo quy định.

Nhà Đất Tân Diệp

CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ CẦN PHẢI NỘP KHI CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. MUA BÁN:

1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

- Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở

2. Lệ phí trước bạ:

Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

- Lệ phí 0,5%

3.Thuế thu nhập cá nhân:

- Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế;

- Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan: 2% trên giá trị chuyển nhượng;

4. Các chi phí khác liên quan:

- Phí công chứng,

- Phí đo vẽ

II. TẶNG CHO:

1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

- Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận

2. Lệ phí trước bạ:

Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp Nhà) x (Lệ Phí)

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

- Lệ phí 0,5%

3. Thuế thu nhập cá nhân:

Tiền nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

**Các trường hợp miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Miễn thuế:

- Bà mẹ VN anh hùng,

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDD để đi định cư tại vùng kinh tế mới

- Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để SX Giảm 50% thuế:

- Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3,

- Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng,

- Người tàn tất không còn khả năng lao động,

- Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa

** Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

- Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

- Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

- Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.

** Trường hợp không phải nộp thuế thu nhâp cá nhân:

- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Nhà Đất Tân Diệp

I. Thành phần hồ sơ hợp thức hóa nhà đất quận Gò Vấp:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu (02 bản chính ) được Ủy ban nhân dân phường-xã-thị trấn kiểm tra, xác nhận vào đơn với các nội dung:

- Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;

- Xác nhận về nguồn gốc, thời điểm xây dựng và sử dụng đất;

- Xác minh thực địa (trong trường hợp cần thiết) về sự phù hợp quy họach xây dựng theo Giấy phép xây dựng; Đối với trường hợp xây dựng sai phép phải lập Biên bản kiểm tra hiện trạng thể hiện rõ nội dung sai phép; Trường hợp vi phạm khoản 3, Điều 15 Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng thì đề xuất, xử lý theo thẩm quyền.

2. Một trong các loại giấy tờ theo Điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khỏan 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai;( nếu có, 01 bản chính và 01 bản sao).

3. Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật ( nếu có, 01 bản chính và 01 bản sao ).

4. Bản vẽ Sơ đồ nhà, đất (đã được kiểm tra nội nghiệp);

5. Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của vợ và chồng ( bản sao )

II. Quy trình hợp thức hóa nhà đất quận quận Gò Vấp:

a) Đối với hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quận Gò Vấp:

Thời hạn giải quyết hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận là 53 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp phải bổ túc hồ sơ, cơ quan cấp Giấy chứng nhận chỉ được yêu cầu bổ túc hồ sơ trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

- Tại Ủy ban nhân dân phường thời gian giải quyết 10 ngày ( kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ ).

- Tại phòng Tài nguyên Môi Trường thời gian giải quyết 40 ngày ( kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ ).

- Tại Chi cục thuế quận thời gian giải quyết 3 ngày ( kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ ).

b) Đối với hồ sơ chưa đủ hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quận Gò Vấp:

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể và nêu rõ lý do ngay khi nhận hồ sơ để cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, bổ sung hồ sơ theo quy định hoặc Ủy ban nhân dân quận phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do không giải quyết cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 15 ngày làm việc.

III.Thời gian giải quyết hợp thức hóa nhà đất quận Gò Vấp:

- Thời hạn giải quyết 53 ngày ( Bao gồm tại phòng Tài nguyên Môi truờng là 40 ngày ; Ủy ban nhân dân phường 10 ngày, Chi Cục Thuế 3 ngày ̣; trường hợp phải bổ túc hồ sơ, cơ quan cấp Giấy chứng nhận chỉ được yêu cầu bổ túc hồ sơ trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

Nhà Đất Tân Diệp

Nhà Đất Tân Diệp - Theo quy định, lẽ ra gia đình phải được bố trí hai căn hộ TĐC nên ông Nho rất bất ngờ khi biết chỉ được mua một căn. Tìm hiểu, ông mới vỡ lẽ nguyên nhân là do ông khai... sót tên nhân khẩu (NK) khi không ghi thành viên trong gia đình các anh em ruột cùng sống tại địa chỉ.

Ông Nguyễn Văn Nho (ảnh, SN 1960, ngụ P14Q. Gò Vấp, TPHCM) cho biết gia đình có nhà và đất tại địa phương, sử dụng ổn định từ trước năm 1975. Đây là nơi sinh sống cho cả đại gia đình gồm năm anh em ruột. Năm 1999, UBND Q.Gò Vấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất trên cho gia đình ông. Năm 2002, UBND TPHCM ban hành quyết định (QĐ) 2064/QĐ-UB phê duyệt dự án (DA) đầu tư công trình tiêu thoát nước và cải thiện ô nhiễm môi trường kênh Bến Cát - Tham Lương - Rạch Nước Lên dài 32km qua địa bàn 7 quận, trong đó có Gò Vấp, nhưng do không có tiền thực hiện nên DA chỉ nằm trên giấy và người dân cũng không biết phần đất của mình có thuộc ranh giới giải tỏa không.

Mãi đến ngày 11-7-2007, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) Q.Gò Vấp tiến hành kiểm kê hiện trạng để phục vụ công tác bồi thường. Lúc này ông Nho mới biết toàn bộ nơi ở của gia đình mình nằm trong ranh giới giải tỏa. Tuy nhiên, sau khi kiểm kê xong DA tiếp tục "ngủ đông" và người dân lại mỏi mòn chờ đợi.

Ngày 16-12-2010, không cần ra QĐ thu hồi đất, UBND Q.Gò Vấp ban hành QĐ258/QĐ-UBND bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Nho - bà Nguyễn Thùy Trang với diện tích nhà - đất bị giải tỏa trắng 357,3m2, trong đó gồm 160m2 đất thổ cư và 197,3m2 đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, tổng số hơn 880 triệu đồng.

Dù so với giá thị trường thì khoản này chênh lệch rất lớn nhưng do đây là công trình an sinh xã hội, phục vụ lợi ích cộng đồng nên ông Nho vui vẻ đồng tình. Năm 2013, Ban BTGPMB Q.Gò Vấp mời ông lên nhận nhà tái định cư (TĐC) tạichung cư An Khang (P14Q.Gò Vấp). Theo quy định, lẽ ra gia đình phải được bố trí hai căn hộ TĐC nên ông rất bất ngờ khi biết chỉ được mua một căn. Tìm hiểu, ông mới vỡ lẽ nguyên nhân là do ông khai... sót tên nhân khẩu (NK) khi không ghi thành viên trong gia đình các anh em ruột cùng sống tại địa chỉ trên. Biết việc này, ông Nho được Ban BTGPMB Q. Gò Vấp yêu cầu về bổ sung lại mới được xem xét. Sau đó, ông đã nộp giấy xác nhận tạm trú do Công an P14Q.Gò Vấp cấp, trong đó có thêm 4 NK nữa là anh em ruột của ông đã đăng ký tạm trú tại địa chỉ trên từ năm 1987 để bổ túc hồ sơ.

Cứ tưởng rằng sau đó gia đình sẽ được nhận thêm căn hộ TĐC, nhưng khi ông Nho nộp giấy xác nhận này thì Ban BTGPMB Q.Gò Vấp không chấp nhận, yêu cầu phải khai lại cho đủ 8 người trong cùng một bản! Ngày 27-9-2013, Công an P14Q.Gò Vấp ký xác nhận theo yêu cầu để bổ túc hồ sơ. Lần này Ban BTGPMB Q.Gò Vấp cũng không đồng ý vì cho rằng giấy xác nhận... mới cấp!

Quá bức xúc với cách giải quyết cứng nhắc trên, ông Nho làm đơn kêu cứu gửi cơ quan chức năng, nhưng không được trả lời. Ông Vũ Văn Định - Trưởng ban BTGPMB Q.Gò Vấp - ký công văn 455/BBT nêu lý do không xem xét cho gia đình ông Nho được mua thêm căn hộ TĐC là do "diện tích sàn xây dựng chỉ 120,4m2 , nhỏ hơn hạn mức đất ở theo quy định là 160m2 và số NK hỗ trợ chỉ 4 người nên không đủ điều kiện xem xét mua hai căn" (!).

Thật khó tin, diện tích đất ở bị giải tỏa của gia đình ông Nho lên tới 357,3m2 , trong đó có 160m2 đất ở, nhưng ông Trưởng ban BTGPMB Q.Gò Vấp lại không xem xét mà cố tình lấy "râu ông nọ chắp cằm bà kia" khi căn cứ... "sàn xây dựng nhỏ hơn hạn mức đất ở" để không giải quyết quyền lợi chính đáng cho người dân! Chẳng những vậy, việc bác đơn bổ túc NK tạm trú tại địa chỉ trên khi đã được CA phường ký xác nhận thể hiện cách làm hết sức quan liêu của Ban BTGPMB Q.Gò Vấp!

Hàng loạt văn bản như QĐ106/2005/QĐ-UBND, Nghị quyết 16/2012/NQ-HĐND và các công văn chỉ đạo của thành phố yêu cầu địa phương thực hiện chính sách đền bù, TĐC khác đều nêu rõ đối với các trường hợp hộ gia đình có khuôn viên đất bị giải tỏa rộng (với Q. Gò Vấp là 160m2 đất ở trở lên - PV), có đông NK cùng sống trong một căn hộ thì được bố trí hai căn hộ TĐC. Như vậy trường hợp gia đình ông Nho hoàn toàn đủ điều kiện để được nhận hai căn hộ. Thiết nghĩ Ban BTGPMB Q.Gò Vấp cần nhanh chóng giải quyết quyền lợi chính đáng cho người dân, tránh khiếu kiện kéo dài.

Theo Công an TP.HCM

Nhà Đất Tân Diệp - Nhiều công trình thi công ở TP.HCM gây nứt nhà dân xung quanh nhưng chủ đầu tư chậm bồi thường, khắc phục khiến các khổ chủ lo lắng đến mất ăn mất ngủ...

Cầu thang nhà anh Phạm Quốc Thành được đơn vị thi công chống cột thép. Tường nhà tắm phía trong cũng bị nứt - Ảnh: M.Hoa

Tháng 2-2014, công trình xây dựng một trung tâm thương mại phía sau nhà 18 đường 3 Tháng 2 (P.12, Q.10) khởi công xây dựng. Thấy tường nhà bắt đầu nứt, anh Phạm Quốc Thành, chủ nhà, sang gặp đơn vị thi công thông báo...

Tháo chạy khỏi nhà mình

Đơn vị thi công cử người sang nhà anh Thành kiểm định hiện trạng, phát hiện chín vết nứt và hứa sẽ khắc phục. Hai tháng sau, những vết nứt xuất hiện nhiều hơn.

Trong đó, đáng ngại nhất là vết nứt quanh cầu thang dẫn từ tầng trệt lên lầu một. Lúc này, đơn vị thi công mang cột sang chống và ghi nhận có đến 43 vết nứt!

Anh Thành cho biết ngôi nhà này là nơi cư ngụ của ba thế hệ gia đình anh, với hơn 20 nhân khẩu. Phòng phía trong cùng bị nứt nhiều nhất là của mẹ anh, bà Bùi Thị Lụa (73 tuổi), nên anh phải tìm nhà trọ cho bà ở. Còn lại hơn 20 người, bao gồm cả trẻ em vẫn phải ở lại nhà số 18.

Trường hợp như nhà anh Thành không phải là hiếm. Hơn 20 hộ dân trong hẻm 146 Trương Đăng Quế (P.3, Q.Gò Vấp) cũng đã khổ sở suốt hơn nửa năm trời vì tòa nhà phía sau thi công (công trình này xây sâu khoảng 10m dưới lòng đất).

Cụ thể, từ tháng 2-2014, nhà ông Nguyễn Ngọc Thọ đã có nhiều vết nứt ngang dọc do công trình xây dựng tòa nhà này.

“Lúc nào tôi cũng nơm nớp sợ nhà mình sẽ đổ ụp xuống. Họ đào sát quá, chỉ cách tường nhà tôi chừng 40cm, đứng từ cửa sổ trên lầu nhìn xuống thấy thăm thẳm. So với công trình này, cái nhà tui chỉ nhỏ xíu nằm bên miệng hố” - ông Thọ nói.

Nhà chị Huyền ở cạnh nhà ông Thọ cũng chằng chịt vết nứt, phòng ngủ đầy những cột chống vì đà ngang đã nứt một vết khá lớn.

“Công trình đào hầm, máy chạy ầm ầm vào ban đêm ngay sát nhà mình nhưng chúng tôi không có ý kiến gì. Đến khi nhà nứt quá, chúng tôi mới làm đơn kêu cứu khắp nơi vì sợ nhà sập” - chị Huyền nói.

“Được vạ thì má đã sưng”
Khoảng tháng 2-2014, nhà thầu tiếp tục kiểm tra hiện trạng nhà và khuyên gia đình chị Huyền thuê nhà khác ở.

Thời điểm đó ngay trước Tết Nguyên đán, nên gia đình chị Huyền không dọn đi mà để đơn vị thi công mang cột thép vào nhà chống. Họ cũng hứa sẽ giải quyết đề nghị bồi thường của các hộ dân vào đầu tháng 4-2014, nhưng qua thời hạn đó vẫn không có động thái nào.

Lo sợ, bức xúc, hơn 20 hộ dân nhiều lần kéo sang công trình yêu cầu gặp người có thẩm quyền, yêu cầu ngừng thi công để đảm bảo an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, họ chỉ gặp được nhân viên, chỉ huy công trường... là những người không đủ thẩm quyền giải quyết. Sự việc kéo dài cho đến khi UBND P.3, Q.Gò Vấp đứng ra làm trung gian hòa giải, phía chủ đầu tư mới chịu xuất hiện và thỏa thuận phương án đền bù.

Tuy nhiên, cũng phải mất hơn bốn tháng sau, phía chủ đầu tư mới đồng ý đưa tiền để các hộ dân tự sửa nhà. Đến đầu tháng 9, hầu hết các hộ dân mới nhận được tiền. Nhà ông Thọ được bồi thường 27 triệu đồng.

“Đúng là chờ được vạ thì má đã sưng, hơn nửa năm trời cả gia đình tôi mất ăn mất ngủ” - ông Thọ thở dài.

Nửa năm cũng là khoảng thời gian mà gia đình anh Phạm Quốc Thành chờ đợi để được chủ đầu tư khôi phục nguyên trạng căn nhà của mình. Sau nhiều lần thỏa thuận với chủ đầu tư không được, anh Thành mới nộp đơn lên UBND P.12 (Q.10) và Sở Xây dựng TP cầu cứu.

Ngay sau đó, UBND phường tổ chức gặp mặt giữa hai bên để thỏa thuận đền bù thiệt hại. Anh Thành cho biết cũng vì tin tưởng ở chủ đầu tư là đơn vị lớn, có uy tín trong ngành xây dựng, lại không muốn làm lớn chuyện nên cứ lần lữa.

Nhưng đến khi thời hạn mà chủ đầu tư hứa cứ trôi đi mà không nhận được bất cứ phản hồi nào, anh mới làm đơn khiếu nại.

Ông Nguyễn Tiến Long, cán bộ địa chính P.12, Q.10, lưu ý: “Khi công trình kế bên xây dựng làm nhà mình bị lún nứt, dột, thấm... người dân phải báo ngay lên phường. Phường sẽ giải quyết khiếu nại theo hướng đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân”.

Ông Long cũng hướng dẫn khi công trình kế bên bắt đầu xây dựng thì chủ nhà phải đề nghị chủ đầu tư sang ghi nhận hiện trạng nhà, thỏa thuận trong quá trình thi công nếu hư hại nhỏ có thể tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì đưa ra phường giải quyết.

Ông Nguyễn Thanh Xuyên, phó phòng quản lý chất lượng công trình Sở Xây dựng TP, khuyến cáo khi có thiệt hại xảy ra, người dân cần làm đơn khiếu nại gửi ngay đến UBND phường, hoặc tới thanh tra xây dựng để được giải quyết.

Nên làm đơn khiếu nại

Ông Nguyễn Thanh Xuyên cho biết theo quy định tại thông tư 02/2014 của Bộ Xây dựng, nếu việc thi công sai quy định làm lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận, có nguy cơ làm sụp đổ hoặc gây sụp đổ công trình lân cận thì chủ đầu tư, đơn vị thi công liên quan sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời phải ngưng thi công để bồi thường thiệt hại theo quy định.

Thông tư nói trên cũng quy định rõ về thời gian bồi thường. Ông Xuyên lưu ý người dân khi có thiệt hại xảy ra nên làm đơn khiếu nại gửi ngay đến UBND phường hoặc thanh tra xây dựng để cơ quan chức năng có cơ sở kiểm tra, giải quyết.

MAI HOA

Theo tuoitre.vn

Trước đây, ông Đặng Minh Tuấn hùn tiền với bà Đặng Thị Thủy để mua một lô đất tại phường 9, quận Gò Vấp (TP.HCM). Hai bên thỏa thuận để bà Thủy đứng tên trên “giấy đỏ”.

Năm 2000, bà Thủy xin phép xây dựng một căn nhà trên đất nhưng trên thực tế xây sai giấy phép thành hai căn và để cho gia đình ông Tuấn sử dụng một căn.

Sau đó bà Thủy bán toàn bộ hai căn nhà trên cho một người khác. Người này tiếp tục bán cho ông Vũ Hoàng Hải. Mới đây, ông Hải đã làm hợp đồng bán cho ông Lâm Phương Quan. Khi ông Quan dọn đến ở thì mới phát hiện ra chuyện nguồn gốc nhà đất có sở hữu chung. Phía gia đình ông Tuấn nhất quyết không giao nhà vì cho rằng nó thuộc sở hữu của ông và gia đình ông đã quản lý, sử dụng suốt 13 năm nay.

Tháng 6-2013, ông Quan đã khởi kiện ra TAND quận Gò Vấp yêu cầu ông Hải phải bàn giao nhà đất mà ông đã mua. TAND quận Gò Vấp xác định vợ chồng ông Tuấn là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Mới đây, tòa này đã xử sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của ông Quan.

Sau đó, vợ chồng ông Tuấn đã kháng cáo, cho rằng tòa sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình và đề nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

Cụ thể, biên bản hòa giải của UBND phường 9 vào tháng 5-2013 thiếu thành viên quan trọng là đại diện của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc phường. Trong khi đó, theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Đáng ra tòa phải yêu cầu các bên tiến hành thủ tục hòa giải lại ở cơ sở cho đúng thành phần luật định nhưng vẫn xét xử là sai luật.

Mặt khác, tài sản tranh chấp liên quan đến hai căn nhà nhưng tòa không thực hiện xem xét thẩm định tại chỗ để biết nguồn gốc tài sản là không đúng quy định tại Điều 89 BLTTDS. Ngoài ra, tòa không cho vợ ông Tuấn (cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) có yêu cầu độc lập là tước đi quyền lợi của vợ ông theo Điều 61 BLTTDS…

SONG NGUYỄN

Hỏi: Tôi mua căn nhà ở quận 4, Tp.HCM, đã làm hợp đồng mua bán và đóng thuế trước bạ. Trong khi chờ sang tên tôi có xin sữa chữa gác gỗ thành vật liệu hỗn hợp nhưng không thay đổi diện tích.

Sau khi sữa chữa xong như giấy phép đã xin, tôi làm thủ tục hoàn công thì không đúng như hiện trạng trên bản vẽ vì cách đây 1 năm chủ nhà cũ có xây thêm 1 toilet trên gác được phường cho làm không cần giấy phép sữa chữa (theo bản vẽ phần đó trống thông xuống nhà) nên không cập nhật trên bản vẽ của chủ nhà cũ.

Vậy giờ tôi phải làm thế nào để hoàn công và làm thủ tục sang tên? (cogaidemen1985@...) 

 

Phải hoàn công phần xây dựng sai phép theo quy định của pháp luật mới được sang tên sổ hồng. Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo Thông tư số 02/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, hành vi xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp thì được xem là hành vi xây dựng sai phép.

Do đó nếu chủ củ hoặc bạn có những hành vi được xem là xây dựng không phép thì phải chịu chế tài xử phạt vi phạm hành chính. Tùy từng trường hợp có thể bị buộc tháo dỡ, khôi phục lại tình trạng đúng với giấy phép xây dựng, sau đó làm thủ tục nghiệm thu công trình và tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bình thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp xây thêm toilet bên trong nhà ở nhưng không ảnh hưởng đến việc phòng cháy, chữa cháy, môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài của công trình thì không bị coi là hành vi xây dựng sai phép, do đó không chịu chế tài xử phạt.

Do đó, việc xây dựng thêm, thay đổi thiết kế của bạn dù có vi phạm, thì sau khi thực hiện xong nghĩa vụ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (về việc nộp phạt, tháo dỡ phần xây dựng vi phạm nếu có), thì vẫn tiến hành nghiệm thu công trình bình thường.

Trường hợp không vi phạm thì cũng tiến hành việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ gồm: đơn đề nghị; hợp đồng chuyển nhượng; các hóa đơn chứng từ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành; bản vẽ sơ đồ nhà đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ.

Luật sư Lê cao

 (Theo Báo Pháp luật & Xã hội/Tuổi trẻ Online) 

 

 

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.

7. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

8. Đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 44 NĐ 84/2007/NĐ-CP)

8.1. Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

8.2./ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

9. Đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 45 NĐ 84/2007/NĐ-CP)

9.1/. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

10. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận (Điều 46 NĐ 84/2007/NĐ-CP)

Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:

1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

2. Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Một số trường hợp không đủ điều kiện bồi thường, sẽ được xem xét hỗ trợ. Mức hỗ trợ tùy từng trường hợp cụ thể, sẽ được quy định chi tiết trong phương án bồi thường và sẽ được công bố cho nhân dân sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Theo www.govap.hochiminhcity.gov.vn

Những giấy tờ cần thiết khi mua bán nhà đất

Nhà Đất Tân Diệp xin hướng dẫn các bạn trong quá trình mua bán nhà đất cần những loại giấy tờ cho các bên liên quan như sau:

 Bên Nhận Chuyển nhượng cần chuận bị:

1. 01 bản photo hộ khẩu và chứng minh nhân dân của vợ chồng bạn;
2. 01 bản photo giấy chứng nhận kết hôn của vợ chồng bạn.

Bên chuyển nhượng cần phải chuẩn bị các giấy tờ:

1. 01 bản photo hộ khẩu và chứng minh nhân dân.

2. 01 bản photo giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( photo và bản chính để đối chiếu)

Các loại giấy tờ trên các bên cần phải chuẩn bị để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.

Các loại giấy tờ hồ sơ khi đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Bản chính + Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất.

2. Bản chính Sơ đồ thửa đất+ bản photo.

3. Bản chính Chứng từ nộp tiền thuế đất + bản photo.

4. Bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng + bản photo.

Nhà Đất Tân Diệp xin chúc quý khách mua được ngôi nhà như ý và dồi dào sức khỏe !

Nhà Đất Tân Diệp

Hỏi: Tôi mua một mảnh đất trị giá 1,04 tỷ đồng và đã đặt cọc 40 triệu. Theo thỏa thuận của hai bên mua – bán, người mua đất sẽ chịu tiền làm sổ đỏ. Bên bán yêu cầu sau khi đi làm công chứng xong tôi phải thanh toán 900 triệu đồng trước.

Khi nào tôi nhận được sổ đỏ thì sẽ thanh toán nốt 100 triệu đồng còn lại. Thỏa thuận thanh toán như vậy có ổn không? Liệu có rủi ro nào không?

Chân thành cảm ơn.

trakhoi202329@...

Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2010, điều 106 quy định:

Điều 106: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Và theo quy định tại Điều 66, Nghị định 84/2007/ND-CP

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

(Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư Hà Nội)

(Theo CafeLand)